Nach einer Modernisierung darf die Miete steigen. Wie stark, regelt § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die Vorschrift enthält zwei Begrenzungen, die zusammen wirken: einen Prozentsatz und eine absolute Obergrenze je Quadratmeter.
Beide sind erst anzuwenden, wenn feststeht, welche Kosten überhaupt umgelegt werden dürfen. Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Streitfälle.
Zuerst: Modernisierung oder Instandhaltung?
Umlagefähig sind nur die Kosten einer Modernisierung — also einer Maßnahme, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder Energie beziehungsweise Wasser einspart.
Instandhaltung und Instandsetzung sind dagegen nicht umlagefähig. Sie halten den vertragsgemäßen Zustand aufrecht und sind mit der laufenden Miete abgegolten.
In der Praxis fällt beides zusammen. Wird ein altes, undichtes Fenster durch ein modernes Wärmeschutzfenster ersetzt, steckt in der Rechnung beides: die ohnehin fällige Erneuerung und die energetische Verbesserung. Der Instandhaltungsanteil ist herauszurechnen — nur der Rest darf in die Umlage.
Auch Zuschüsse aus öffentlichen Förderprogrammen mindern die umlagefähigen Kosten.
Acht Prozent der Kosten, jährlich
Von den so ermittelten Kosten dürfen jährlich acht Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. [1] Umgerechnet auf den Monat sind das acht Prozent geteilt durch zwölf.
Ein Rechenbeispiel: Entfallen auf eine Wohnung umlagefähige Modernisierungskosten von 18.000 Euro, ergeben acht Prozent 1.440 Euro im Jahr — also 120 Euro mehr Nettokaltmiete im Monat.
Diese Erhöhung ist dauerhaft. Sie läuft nicht aus, sobald die Kosten rechnerisch gedeckt sind.
Die Kappungsgrenze je Quadratmeter
Zusätzlich zu den acht Prozent gilt eine absolute Obergrenze. Nach § 559 Absatz 3a BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. [1]
Liegt die monatliche Nettokaltmiete vor der Modernisierung bei weniger als 7 Euro je Quadratmeter, sinkt diese Grenze auf 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. [1]
| Größe | Betrag |
|---|---|
| 8 % von 18.000 € im Jahr | 1.440 € |
| Erhöhung je Monat, rechnerisch | 120,00 € |
| Kappungsgrenze bei 3 €/m² × 70 m² | 210,00 € |
| Kappungsgrenze bei 2 €/m² × 70 m² | 140,00 € |
| Zulässige Erhöhung in diesem Fall | 120,00 € |
In diesem Beispiel greift die Kappungsgrenze nicht, weil die rechnerische Erhöhung darunter bleibt. Bei höheren Modernisierungskosten oder kleinerer Wohnfläche kehrt sich das um: Dann ist die Kappungsgrenze der maßgebliche Wert, nicht die acht Prozent.
Ankündigung und Form der Erhöhung
Eine Modernisierung ist vorab anzukündigen. Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. [2]
Die spätere Mieterhöhungserklärung selbst muss in Textform ergehen und die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten erläutern. Aus ihr muss nachvollziehbar hervorgehen, welche Kosten angefallen sind, wie der Instandhaltungsanteil abgezogen wurde und wie die Kosten auf die einzelne Wohnung verteilt wurden. [1]
Eine Erklärung, die diese Anforderungen nicht erfüllt, ist formell fehlerhaft. Die Erhöhung wird dann nicht wirksam — unabhängig davon, ob die Maßnahme selbst eine Modernisierung war.
Der Härteeinwand
Das Gesetz sieht einen Härteeinwand vor. Wäre die Mieterhöhung auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen, muss sie nicht getragen werden. § 559 Absatz 4 BGB regelt die Voraussetzungen und zugleich die Fälle, in denen der Einwand ausgeschlossen ist. [1]
Der Einwand ist fristgebunden. Wer ihn erheben will, sollte die im Gesetz und in der Erhöhungserklärung genannten Fristen prüfen und rechtzeitig reagieren. Mietervereine und Verbraucherzentralen bieten dazu eine Prüfung im Einzelfall an.
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Quellen
- Gesetze im Internet: BGB § 559 — Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Acht Prozent, Kappungsgrenzen von 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, Härteeinwand. gesetze-im-internet.de
- Gesetze im Internet: BGB § 555c — Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen. gesetze-im-internet.de
- Gesetze im Internet: BGB § 555b — Modernisierungsmaßnahmen. Abgrenzung zur Instandhaltung. gesetze-im-internet.de
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