Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Auf dem Bescheid steht am Ende ein Betrag, der sich aus drei Zahlen ergibt. Nur eine davon legt die Gemeinde fest — die beiden anderen kommen aus dem Finanzamt und aus dem Gesetz.
Wer den Betrag nachvollziehen oder prüfen möchte, muss deshalb wissen, welche Zahl wo herkommt und welcher Bescheid welche enthält.
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten: [1]
Schritt 1: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Schritt 2: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer
Ein vereinfachtes Zahlenbeispiel im Bundesmodell: Bei einem Grundsteuerwert von 300.000 Euro und einer Steuermesszahl von 0,31 Promille ergibt sich ein Messbetrag von 93 Euro. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent ergibt das eine Jahresgrundsteuer von 465 Euro.
Verändert sich nur der Hebesatz auf 600 Prozent, steigt derselbe Fall auf 558 Euro — ohne dass sich am Grundstück etwas geändert hätte.
Drei Bescheide, zwei Behörden
In der Regel treffen nacheinander drei Bescheide ein, und sie kommen nicht alle von derselben Stelle:
| Bescheid | Von | Inhalt |
|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | der Grundsteuerwert des Grundstücks |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Wert × Messzahl = Messbetrag |
| Grundsteuerbescheid | Gemeinde | Messbetrag × Hebesatz = zu zahlender Betrag |
Die ersten beiden Bescheide sind sogenannte Grundlagenbescheide. Sie binden die Gemeinde. Das hat eine praktische Folge, die häufig unterschätzt wird: Ist der Grundsteuerwert falsch, muss der Wertbescheid angefochten werden. Ein Einspruch gegen den Bescheid der Gemeinde kann den bereits festgestellten Wert nicht mehr korrigieren.
Die Steuermesszahl
Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Im Bundesmodell beträgt sie für bebaute und unbebaute Grundstücke einheitlich 0,34 Promille. Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum gilt der ermäßigte Satz von 0,31 Promille. [1][2]
Zu beachten ist: Nicht alle Bundesländer wenden das Bundesmodell an. Mehrere Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle beschlossen, die anders rechnen — teilweise flächenbezogen statt wertbezogen. Welche Systematik gilt, hängt deshalb vom Bundesland ab. [2]
Der Hebesatz
Der Hebesatz ist die einzige der drei Zahlen, die die Gemeinde selbst bestimmt. Er wird durch Beschluss der Gemeindevertretung festgelegt und kann sich jährlich ändern.
Im Zuge der Reform waren viele Gemeinden gehalten, ihre Hebesätze anzupassen, damit das Aufkommen insgesamt ungefähr gleich bleibt. „Aufkommensneutral“ bezieht sich dabei auf die Summe aller Grundstücke einer Gemeinde — nicht auf das einzelne Grundstück. Im Einzelfall kann die Grundsteuer deshalb steigen oder sinken, auch wenn die Gemeinde insgesamt nicht mehr einnimmt.
Was sich am Bescheid prüfen lässt
Die Angaben im Grundsteuerwertbescheid stammen aus der abgegebenen Erklärung. Fehler dort setzen sich in beiden Folgebescheiden fort. Prüfenswert sind vor allem:
- Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil,
- Wohnfläche beziehungsweise Nutzfläche,
- Baujahr und der Zeitpunkt einer Kernsanierung,
- Grundstücksart — davon hängt die anzuwendende Steuermesszahl ab,
- Bodenrichtwert und die zugeordnete Bodenrichtwertzone,
- Anzahl der Wohnungen und Garagenstellplätze.
Zur Frist. Für Einsprüche gegen Steuerbescheide gilt nach der Abgabenordnung grundsätzlich eine Frist von einem Monat nach Bekanntgabe. Die genaue Frist, die zuständige Stelle und die Form stehen in der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Bescheids — dort ist im Zweifel nachzulesen, nicht in einer allgemeinen Übersicht.
Ändert sich später etwas am Grundstück — Anbau, Abriss, Nutzungsänderung, Teilung — besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt. Auch ein Eigentümerwechsel kann eine Neuveranlagung auslösen.
Weiterlesen, donnerstags
Ändert sich ein Satz oder eine Frist, steht es hier zuerst.
Einmal pro Woche eine Zahl aus Energie, Haus und Steuern — mit der Quelle daneben. Kostenlos, Widerruf jederzeit.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen: Die neue Grundsteuer. Berechnungsschritte, Steuermesszahlen und Ablauf der Bescheide im Bundesmodell. bundesfinanzministerium.de
- Gesetze im Internet: Grundsteuergesetz. Gesetzliche Grundlage für Steuermesszahl, Messbetrag und Hebesatz. gesetze-im-internet.de
- Gesetze im Internet: Abgabenordnung § 355 — Einspruchsfrist. gesetze-im-internet.de
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Energie-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Rechenbeispiele sind vereinfachte Illustrationen, keine Prognosen und keine Zusagen. Tatsächliche Beträge können höher oder niedriger ausfallen.
Angaben beziehen sich auf den genannten Stand und können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Stelle, etwa eine Verbraucherzentrale, einen Steuerberater oder die zuständige Behörde.
KOHA ist ein unabhängiges Informationsangebot und steht nicht in Verbindung mit der Bundesregierung, einem Bundesministerium, der Bundesnetzagentur, einer Verbraucherzentrale oder einem Netzbetreiber.
