Die Heizkostenabrechnung ist der Teil der Nebenkosten, bei dem sich am häufigsten etwas findet. Das liegt weniger an Rechenfehlern als an der Struktur: Die Verordnung schreibt vor, wie abgerechnet werden muss, und sie gibt dem Nutzer ein Recht, wenn das nicht geschieht.
Der Verteilerschlüssel
Die Heizkostenverordnung verlangt eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Sie schreibt vor, dass zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der Rest wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt. [1]
Der gewählte Schlüssel muss in der Abrechnung erkennbar sein — üblicherweise als Angabe wie „70/30“ oder „50/50“. Er darf nicht ohne Weiteres von Jahr zu Jahr wechseln.
Der Grundkostenanteil erklärt, warum auch eine Wohnung mit sehr geringem Verbrauch nicht auf null kommt: Rohrwärmeverluste und die Vorhaltung der Anlage fallen unabhängig vom individuellen Verbrauch an.
Das Kürzungsrecht von 15 Prozent
Wird entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen. Das ergibt sich aus § 12 Absatz 1 der Heizkostenverordnung. [2]
Das Kürzungsrecht ist kein Schadensersatz und setzt keinen Nachweis voraus, dass tatsächlich zu viel gezahlt wurde. Es entsteht allein daraus, dass entgegen der Verordnung abgerechnet wurde.
Es bezieht sich auf den Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, nicht auf die gesamte Nebenkostenabrechnung.
Typische Fälle sind eine Abrechnung rein nach Wohnfläche ohne Verbrauchserfassung oder ein Verteilerschlüssel außerhalb des zulässigen Rahmens.
Drei Prozent bei fehlender fernablesbarer Ausstattung
Seit der Novelle der Verordnung besteht die Pflicht, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler einzusetzen. Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 3 Prozent zu kürzen. [2]
Dieses Kürzungsrecht besteht neben dem 15-Prozent-Recht und knüpft an einen anderen Verstoß an.
Mit fernablesbarer Ausstattung sind zudem unterjährige Verbrauchsinformationen bereitzustellen — in der Regel monatlich. Auch deren Fehlen ist ein Prüfpunkt. [1]
Zwei Fristen, die beide zwölf Monate laufen
| Frist | Beginn | Folge bei Ablauf |
|---|---|---|
| Abrechnungsfrist des Vermieters | Ende des Abrechnungszeitraums | Nachforderungen sind grundsätzlich ausgeschlossen |
| Einwendungsfrist des Mieters | Zugang der Abrechnung | Einwendungen sind grundsätzlich ausgeschlossen |
Beide Fristen ergeben sich aus § 556 Absatz 3 BGB. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen; danach kann er Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter wiederum muss Einwendungen spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitteilen. [3]
Ein Guthaben bleibt von der Abrechnungsfrist unberührt: Es ist auch dann auszuzahlen, wenn verspätet abgerechnet wurde.
Die Prüfpunkte in der Reihenfolge
- Abrechnungszeitraum: Umfasst er zwölf Monate? Schließt er lückenlos an den Vorjahreszeitraum an?
- Zugangsdatum: Liegt es innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Zeitraums?
- Verteilerschlüssel: Ist er angegeben und liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent?
- Zählerstände: Stimmen Anfangs- und Endstand mit dem Vorjahr überein? Gibt es eine Zwischenablesung bei Ein- oder Auszug?
- Gesamtkosten: Sind die Kosten der Wärmelieferung und die Betriebskosten der Anlage getrennt ausgewiesen?
- Nicht umlagefähige Posten: Reparaturen und Instandsetzung an der Heizungsanlage gehören nicht in die Abrechnung.
- Fernablesbarkeit und unterjährige Verbrauchsinformationen.
- Eigene Wohnfläche gegen die im Mietvertrag genannte prüfen.
Einwendungen sind schriftlich und begründet mitzuteilen. Wer die Belege einsehen möchte, hat dazu ein Recht; die Einsicht erfolgt in der Regel beim Vermieter oder der Hausverwaltung. Mietervereine und Verbraucherzentralen prüfen Abrechnungen im Einzelfall.
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Quellen
- Gesetze im Internet: Heizkostenverordnung §§ 5 bis 7. Ausstattung zur Verbrauchserfassung, fernablesbare Geräte, unterjährige Verbrauchsinformation und Verteilung der Kosten zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch. gesetze-im-internet.de
- Gesetze im Internet: Heizkostenverordnung § 12 — Kürzungsrecht von 15 Prozent bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung und von 3 Prozent bei fehlender fernablesbarer Ausstattung. gesetze-im-internet.de
- Gesetze im Internet: BGB § 556 Absatz 3 — Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist von jeweils zwölf Monaten. gesetze-im-internet.de
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